Andreas Pauli ist seit 1994 als Rechtsanwalt zugelassen.
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Aktuelle Urteile im Baurecht 2018

Die unten stehenden Texte sind nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtsmaterie machen es jedoch notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen.

Zusätzlich können Sie hier für die folgenden Zeiträume

Urteile recherchieren.

Juli

Juni

Mai

April

März

Februar

Januar

Juli 2018

Haftungsrecht: Architekt muss „Luxussanierung“ mit Auftraggeber absprechen

| Ein Architektenvertrag ist dahingehend auszulegen, dass die Planung einen übermäßigen, nach den Umständen und insbesondere den Anforderungen der Technik unnötigen Aufwand vermeiden soll. Die Planung ist deshalb mangelhaft, wenn sie zwar technisch funktionstauglich ist, aber zu einem nicht erforderlichen Aufwand führt. |

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig festgestellt. Im konkreten Fall sollte ein Architekt ein Schwimmbecken sanieren. Nach Auffassung der Sachverständigen hätte es gereicht, den Fliesenbelag zu entfernen, das Becken mit einer Dichtungsschlämme zu versehen und neu zu verfliesen. Der Architekt wollte dagegen auch die Beckenköpfe ersetzen. Für diese Kosten machte ihn der Bauherr schadenersatzpflichtig. Das OLG gab ihm recht. Zwar habe die vom Sachverständigen präferierte Maßnahme (Verwahrnut) ein Restrisiko von rund fünf Prozent. Trotzdem entspreche die Ausführung den anerkannten Regeln der Technik. Wenn der Ersatz der Beckenköpfe dem Bauherrn mehr Sicherheit geboten hätte, hätte der Architekt ihn informieren müssen, dass seine Planung über das Erforderliche hinausgeht. Das hatte er nicht getan. Er hatte dem Bauherrn auch nicht die unterschiedlichen Möglichkeiten der Sanierung und deren Kosten aufgezeigt.

Quelle | OLG Braunschweig, Beschluss vom 16.3.2018, 8 U 58/17, Abruf-Nr. 201352 unter www.iww.de.

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Honorarabrechnung: Kann die Nebenkostenpauschale bei der Schlussrechnung wieder gekürzt werden?

| Bei der Abrechnung eines Architekten ergab sich eine interessante Frage: Kann ein Auftraggeber Rechnungspositionen, die er in Abschlagsrechnungen noch problemlos anerkannt hat (z. B. eine Nebenkostenpauschale) bei der Schlussrechnungsprüfung rückgängig machen? |

Antwort | Ja, das kann er. Abschlagsrechnungen erzeugen keine Bindungswirkung in der Form, dass sich der Bauherr an eine Abrechnungsart bindet, die er bei einer Abschlagsrechnung noch anerkannt hat. Für das Beispiel Nebenkostenpauschale heißt das: Ist die Pauschale nicht schriftlich bei Auftragserteilung vereinbart worden, kann eine Korrektur auch erst in der Schlussrechnung erfolgen. Als Auftraggeber können Sie dann die Pauschale verwehren und den Architekten auffordern, die Nebenkosten einzeln nachzuweisen.

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Vertragsrecht: Eine „Ohne-Rechnung-Abrede“ macht den Vertrag nichtig

| Treffen die Vertragsparteien für einen Teil des Architektenhonorars nachträglich eine „Ohne-Rechnung-Abrede“, wird der Architektenvertrag wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz nichtig. Dann hat der Auftraggeber auch keine vertraglichen Schadenersatzansprüche gegen den Architekten. |

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall einer Klägerin aus Hamburg entschieden. Diese beauftragte den beklagten Architekten mit Architektenleistungen für die Instandsetzung eines Wohnhauses. Da die Klägerin Mängel vermutete, ließ sie ein Gutachten erstellen. Die hierfür aufgewandten Kosten von ca. 9.500 EUR sowie ermittelte Mängelbeseitigungskosten von ca. 83.000 EUR verlangt sie von dem Beklagten mit der Begründung, er habe die gesamte Instandsetzung des Gebäudes planen und überwachen sollen. Die ihm übertragene Bauüberwachung habe er nicht ordnungsgemäß wahrgenommen.

Der Beklagte ist der Klageforderung entgegengetreten. Er hat u.a. gemeint, mit der Bauüberwachung nicht beauftragt gewesen zu sein. Die Klägerin habe ihm bereits 5.000 EUR ohne Rechnung und in bar gezahlt, bevor er seine Schlussrechnung gestellt habe. Dieser Betrag sei nicht in die Schlussrechnung aufgenommen worden. Die Klägerin hat dies damit begründet, dass der zunächst nur mit Planungsleistungen betraute Beklagte nachträglich auch mit der Bauüberwachung beauftragt worden sei. Nach Darstellung des Beklagten war diese Zahlung eine später vereinbarte Gegenleistung dafür, dass er von der Klägerin an ausführende Bauunternehmen geleistete Schwarzgeldzahlungen nicht in die seiner Honorarberechnung zugrunde liegende Kostenberechnung habe einfließen lassen.

Die Schadenersatzklage der Klägerin ist erfolglos geblieben. Die Richter machten deutlich, dass dem Anspruch die vertragliche Grundlage fehle. Der abgeschlossene Architektenvertrag sei wegen eines Verstoßes gegen das Schwarzarbeiterbekämpfungsgesetz nichtig. Dies verbiete den Abschluss von Werkverträgen oder das Erbringen von Werkleistungen, mit denen ein Unternehmer seine sich aus der Leistung ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfülle. Das Verbot führe jedenfalls dann zur Nichtigkeit des Vertrags, wenn der Unternehmer vorsätzlich gegen das Gesetz verstoße, der Besteller den Verstoß des Unternehmers kenne und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutze.

Von einem derartigen Fall sei nach dem Vortrag beider Parteien auszugehen. Der Beklagte habe verbotene Schwarzarbeit geleistet, indem er von dem Architektenhonorar 5.000 Euro in bar und ohne Rechnungsstellung verlangt und entgegengenommen habe. Dies habe die Klägerin erkannt und zu ihrem eigenen Vorteil ausgenutzt. Beiden Parteien sei bewusst gewesen, dass für den in bar gezahlten Betrag Umsatzsteuer nicht habe entrichtet werden sollen. Der Umstand, dass die Parteien zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses noch keine „Ohne-Rechnung-Abrede“ getroffen und damit zunächst einen wirksamen Vertrag abgeschlossen hätten, rechtfertige keine andere Bewertung. Die nachträgliche „Ohne-Rechnung-Abrede“ habe den Vertrag geändert und insgesamt unwirksam gemacht. Ein Rechtsverständnis, das die Nichtigkeit auf die nachträgliche Abrede begrenze, liefe der ausdrücklichen Absicht des Gesetzgebers zuwider, die Form der Schwarzarbeit in Gestalt von „Ohne-Rechnung-Abreden“ wirkungsvoll zu bekämpfen. Der Verstoß gegen das Schwarzarbeiterbekämpfungsgesetz mache den gesamten Vertrag nichtig. Vertragliche Ansprüche seien daher ausgeschlossen.

Quelle | OLG Hamm, Urteil vom 18.10.2017, 12 U 115/16, Abruf-Nr. 200677 unter www.iww.de.

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Juni 2018

Abwasserbeitrag: Beitragspflicht entsteht erst, wenn Kanal rechtssicher an das Abwassernetz angeschlossen ist

| Die Stadt und der AZV streiten über das Recht zur Erhebung von Abwasserbeiträgen im Gemeindegebiet der Stadt. Der AVZ (Beklagter) hatte für das Grundstück der Stadt (Klägerin) einen Abwasserbeitrag festgesetzt. |

Das Verwaltungsgericht (VG) Halle hat die Bescheide des Beklagten aufgehoben. Begründung: Die Beitragspflicht sei noch nicht entstanden. Nach der Rechtsprechung sei ein Grundstück erst erschlossen, wenn der Anschluss in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht auf Dauer gesichert sei. Dafür sei erforderlich, dass er vom zu erschließenden Grundstück auf dem gesamten Weg bis zum Klärwerk ununterbrochen in seinem rechtlichen Bestand gesichert sei. Wenn er – wie hier – über Grundstücke verläuft, die im Eigentum Dritter stehen, müsse sein rechtlicher Bestand durch Eintragung einer Baulast oder Grunddienstbarkeit dauerhaft gesichert sein. Sonst fehle es an einer auf Dauer gesicherten Inanspruchnahmemöglichkeit. Die erforderliche rechtliche Sicherung könne auch nicht durch eine Widmung ersetzt werden. Diese gewährleistet nicht dauerhaft das Leitungsrecht über Privatgrundstücke.

Genau das aber war hier der Fall. Der Beitragsanspruch sei bereits wegen der fehlenden rechtlichen Sicherung nicht entstanden. Da er aber auch erst ab der rechtlichen Sicherung des Kanals entstehen kann, kann er erst zu dem Zeitpunkt entstehen, an dem sie umgesetzt ist. Denn: Der Vorteil entsteht erst mit der rechtlichen Sicherung des öffentlichen Kanalnetzes.

Quelle | VG Halle, Urteil vom 15.2.2018, 4 A 75/16 HAL, Abruf-Nr. 201312 unter www.iww.de.

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Architektenrecht: Richter können Prozess durch „Ohrenschein“ entscheiden

| Gibt es keine technische Norm, die eine beklagte Mangelerscheinung regelt, kann ein Gericht mittels „Ohrenschein“ ermitteln, ob der Mangel wirklich vorliegt. |

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) München festgestellt. Im konkreten Fall hatte der Käufer einer „Eigentumswohnung mit hochwertiger Ausstattung“ und ruhiger Innenhoflage moniert, dass der Estrich im Obergeschoss Dröhngeräusche abgab. Für ihn war die Wohnung deshalb funktionsuntüchtig. Das Dröhnen stehe im Widerspruch mit der hochwertigen Ausstattung und der versprochenen ruhigen Innenhoflage.

Der vom Gericht festgelegte Ortstermin ergab zunächst, dass die Ausführung den technischen Regelwerken entsprach. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass das nur für wenige Menschen hörbare Dröhnen in keinem technischen Regelwerk geregelt war. Folglich blieb dem Gericht nur, nach „eigenem Ohrenschein“ zu urteilen. Da aber nur ein Teil der Richter das Dröhnen wahrnahm, entschied das Gericht, dass kein Mangel vorlag. Das Dröhnen lag unterhalb der Zumutbarkeitsschwelle.

Quelle | OLG München, Urteil vom 8.8.2017, 9 U 3652/16 Bau, Abruf-Nr. 200789 unter www.iww.de.

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Haftungsrecht: Bauüberwacher muss auf Vergaberecht achten

| Wird eine Baumaßnahme öffentlich gefördert und muss der Auftraggeber nach dem Zuwendungsbescheid das Vergaberecht beachten, haftet der bauleitende Ingenieur auf Schadenersatz, wenn auf seine Empfehlung hin Leistungen freihändig vergeben wurden und der Auftraggeber deshalb Zuschüsse zurückerstatten muss. |

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf mit Billigung des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden. Die Entscheidung macht deutlich, dass Haftungsgefahren drohen, wenn Vergaben bei öffentlich geförderten Projekten nicht streng nach Vergaberecht durchgeführt werden. Schon der kleinste formale Fehler kann dazu führen, dass die Förderbehörde Gelder zurückfordert. Dafür haftet dann – wie jetzt durch die Rechtsprechung klargestellt – derjenige Architekt oder Ingenieur, der das Verfahren begleitet.

Quelle | OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.8.2015, 23 U 13/13, Abruf-Nr. 200195 unter www.iww.de.

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Kriegsaltlasten: Wer trägt die Kosten für eine Bombenräumung auf Verdacht?

| Es kommt immer wieder vor, dass Bomben aus dem Zweiten Weltkrieg geräumt werden müssen. Dies ist mit hohen Kosten verbunden. Wer aber muss für diese Kosten aufkommen, wenn sich nachträglich herausstellt, dass von der beseitigten Bombe gar keine Gefahr ausging? |

Über einen solchen Fall hatte das Landgericht (LG) Osnabrück zu entscheiden. In dem Fall bestand aufgrund alter Fotos der Verdacht, dass auf dem Gelände einer Eissporthalle in Osnabrück zwei Blindgänger liegen könnten. Auf Betreiben der Gefahrenabwehrbehörde wurden auf der Eisfläche Probebohrungen vorgenommen. Dabei wurde ein Metallgegenstand geortet. Also wurde ein 4 x 2 m großes Loch auf der Eislauffläche gegraben. Heraus kam, dass es sich bei dem Metallgegenstand um einen sog. „Zerscheller“ handelte. Das ist eine Bombe, die beim Aufprall zerbrochen und höchstens teilweise detoniert ist. Der Zünder war vom Bombenkörper abgetrennt.

Die Stadt Osnabrück forderte mit ihrer Klage von der Betreibergesellschaft der Eissporthalle Zahlung von Erbbauzinsen. Diese hielt dem Anspruch Gegenforderungen in Höhe von 88.488 EUR für die Wiederherstellung der Eisfläche entgegen.

Das Gericht gab der Betreibergesellschaft dem Grunde nach recht. Allerdings war ein Teil der Gegenforderungen verjährt. Der Betreibergesellschaft stehe ein Entschädigungsanspruch zu. Denn: Der ursprünglich bestehende Gefahrenverdacht hat sich nicht bestätigt. Der Verdachtsstörer erbringe ein Sonderopfer für die Allgemeinheit, um die vermeintliche Gefahr zu beseitigen. Daher ist er zu entschädigen.

Quelle | LG Osnabrück, Urteil vom 29.3.2018, 5 O 2410/17, Abruf-Nr. 201311 unter www.iww.de.

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Mai 2018

Architektenrecht: Projektsteuerer ist kein Bauüberwacher!

| Es gibt kein Regelwerk, in dem steht, was ein Projektsteuerer leisten muss. Die Aufgaben ergeben sich daher aus den konkreten vertraglichen Absprachen. Ohne vertragliche Festlegung ist nicht davon auszugehen, dass ein Projektsteuerer mit Aufgaben der Objektplanung, insbesondere der Bauaufsicht, betraut worden ist. Das gilt erst recht, wenn ein Architekt beauftragt worden ist. |

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Celle in Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof (BGH). Auch das BGB 2018 geht davon aus, dass Projektsteuerer keine werkvertraglichen Leistungen erbringen. Soll das der Fall sein, bedarf es der genauen Leistungsbeschreibung im Projektsteuerungsvertrag.

Quelle | OLG Celle, Urteil vom 27.08.2015, 16 U 41/15, Abruf-Nr. 199691 unter www.iww.de.

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Haftungsrecht: BGH: Keine fiktiven Mängelbeseitigungskosten mehr abrechenbar

| Der Bauherr, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, hat einen Schadenersatzanspruch. Diesen kann er aber nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen. Er muss den konkreten Vermögensschaden ermitteln. |

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung geändert. Die BGH-Entscheidung gilt auch im Verhältnis zum Architekten. Hat er einen Planungs- oder Überwachungsfehler begangen, der sich im Bauwerk bereits verwirklicht hat, hat der Bauherr keinen Zahlungsanspruch in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten mehr. Hat er das Werk schon veräußert, muss er seinen Schaden nach dem konkreten Mindererlös berechnen, den er erzielt hat, weil das Werk einen Mangel aufwies.

Quelle | BGH, Urteil vom 22.2.2018, VII ZR 46/17, Abruf-Nr. 200213 unter www.iww.de.

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Öffentliche Aufträge: Bei Preisabstand von 20 Prozent muss Angebot intensiv geprüft werden

| Liegt das Angebot des günstigsten Bieters um mehr als 20 Prozent unter dem des nächsten, muss der Auftraggeber in die Auskömmlichkeitsprüfung einsteigen und das in der Vergabeakte so dokumentieren, dass es die Nachprüfungsinstanz nachvollziehen kann. Floskelhafte und oberflächliche Ausführungen des involvierten Ingenieurbüros reichen nicht. In dem Fall muss das Vergabeverfahren wiederholt werden, so das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. |

Das OLG schreibt wörtlich: „Eine umsichtige, vorausschauend handelnde Vergabestelle wird auf Erläuterungen des Bieters nicht verzichten, wenn die Aufgreifschwelle erreicht ist“. Dieser muss dann anhand seiner Kalkulation darlegen, dass der Preis, den er angeboten hat, für ihn auskömmlich ist. Widersprüche zwischen der Auftragsschätzung und dem Angebot muss die Vergabestelle bzw. das von ihr beauftragte Ingenieurbüro auflösen.

Quelle | OLG Düsseldorf, Beschluss vom 2.8.2017, VII-Verg 17/17, Abruf-Nr. 199945 unter www.iww.de.

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Werkvertragsrecht: Prüfvermerk auf der Rechnung: Was sagt er aus?

| Der Prüfvermerk auf einer Rechnung weist nur nach, dass eine rechnerische Prüfung (z. B. eines Gesamtrechnungsergebnisses) erfolgt ist. Er hindert den Auftraggeber aber nicht daran, die so ermittelten Berechnungsansätze (z. B. Mengenansätze) zu bestreiten. |

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) München im Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.

Hintergrund | Im Tagesgeschäft wird oft darüber gestritten, welche Wirkung ein Prüfvermerk in Bezug auf die von den Prüfvermerken betroffenen Beträge ausübt. Typische Beispiele sind, dass

  • Planer Abschlagsrechnungen stellen und der Prüfvermerk einen anderen Leistungsstand widergibt als derjenige, der sich bei der Schlussrechnung als richtig herausstellt;
  • der ausführende Unternehmer auf einer Rechnung den Prüfvermerk der Bauüberwachung vorweist („fachtechnisch und rechnerisch geprüft mit … Euro“) und der Auftraggeber trotzdem eine Kürzung vornimmt.

Nach der Entscheidung steht also fest, dass der Prüfvermerk nur nachweist, dass die Rechnung rechnerisch geprüft worden ist. Der Auftraggeber kann die ermittelten Berechnungsansätze später trotzdem bestreiten. Rechtskraft erlangt der Prüfvermerk dagegen, wenn der Auftraggeber die Bauüberwachung mit Rechnungsprüfung selbst durchgeführt und Umfang sowie Menge der Leistung an Ort und Stelle festgestellt hat.

Quelle | OLG München, Beschluss vom 30.12.2016, 13 U 3469/16 Bau, Abruf-Nr. 199683 unter www.iww.de.

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April 2018

Bebauungsplan: Bauvorhaben im Außenbereich ist nur bei ausreichendem Geruchsschutz dort tätiger Arbeitnehmer zulässig

| Bei Bauvorhaben im Außenbereich muss in der Abwägung der Interessenlage auch der Geruchsschutz der dort tätigen Arbeitnehmer berücksichtigt werden. |

Hierauf wies das Oberverwaltungsgericht (OVG) Niedersachsen hin und erklärte deshalb den Bebauungsplan der Stadt Lingen Nr. 20 für unwirksam. Mit diesem hatte die Stadt außerhalb der geschlossenen Ortslage in einem von Landwirtschaft geprägten Gebiet die Rechtsgrundlage für die Errichtung eines Krematoriums mit Abschiedsraum gelegt. Der dagegen von zwei Landwirten gestellte Normenkontrollantrag hatte Erfolg.

Der Bebauungsplan verstößt nach Ansicht des OVG gegen das Abwägungsgebot. Es ist zwar grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass Anwesende während der Trauerfeier landwirtschaftlichen Gerüchen ausgesetzt sind. Der Bebauungsplan krankt aber daran, dass die im Krematorium tätigen Arbeitnehmer unzumutbar hohen landwirtschaftlichen Gerüchen ausgesetzt sind. Die Stadt hätte schon im Bebauungsplan sicherstellen müssen, dass im Gebäudeinneren geringere Geruchshäufigkeiten zu verzeichnen sind. Sie hatte sich zu Unrecht darauf verlassen, das werde im Baugenehmigungsverfahren gelöst werden.

Quelle | OVG Niedersachsen, Urteil vom 16.11.17, 1 KN 54/16 und 1 KN 55/16, Abruf-Nr. 200238 unter www.iww.de.

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Nachbarrecht: Kirchturmbeleuchtung muss nachts nicht immer abgeschaltet werden

| Nachbarn müssen eine Kirchturmbeleuchtung hinnehmen, wenn die Lichteinwirkungen nur unwesentlich sind und durch eigene Maßnahmen abgewehrt werden können. |

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe im Fall der Stadtkirche Tauberbischofsheim. Dessen Kirchturm wird seit Dezember 2015 ab Einsetzen der Dämmerung bis zum Anbruch des Tageslichts mit LED-Scheinwerfern angestrahlt. Außerdem ist die obere Balustrade des Turms mit umlaufenden LED-Leuchtleisten ausgestattet. Die Beleuchtung führt zu einem Lichteinfall in die Eigentumswohnung der Klägerin. Die Klägerin will erreichen, dass die Lichtanlage abgeschaltet wird. Sie macht geltend, ihre Schlaf- und Ruheräume würden mit der mehrfachen Lichtstärke einer hellen Vollmondnacht ausgeleuchtet. Zudem sei die Lichtfarbe Kaltweiß besonders störend.

Das Landgericht Mosbach hatte die Klage abgewiesen. Das OLG hat diese Einschätzung jetzt bestätigt. Im Auftrag des Gerichts hatte ein Sachverständiger die Lichteinwirkungen in der Wohnung der Klägerin gemessen und beurteilt. Diese Messungen ergaben, dass die von der Kirchturmbeleuchtung ausgehenden Lichteinwirkungen auf die Wohnung der Klägerin nur unwesentlich sind. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der von der Klägerin als besonders störend empfundenen Lichtfarbe. Die Richter verwiesen in ihrem Urteil im Übrigen darauf, dass Lichteinwirkungen auch durch Maßnahmen der Klägerin – etwa lichtundurchlässige Vorhänge – abgewehrt werden könnten. Auch der Lichteinfall auf die Dachterrasse der Klägerin durch die Kirchturmbeleuchtung ist nach Beurteilung des Senats im innerstädtischen Bereich hinzunehmen.

Quelle | OLG Karlsruhe, Urteil vom 20.2.2018, 12 U 40/17, Abruf-Nr. 200237 unter www.iww.de.

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Öffentliche Aufträge: Unterschwellenbereich: Vergaben müssen transparent sein

| Auch Vergaben unterhalb der Schwellenwerte müssen transparent und nachvollziehbar sein. |

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf klargestellt und konkrete Transparenzanforderungen erhoben. Es hat dabei drei Punkte besonders herausgearbeitet:

  • Bei Verstößen steht dem Bewerber der Zivilrechtsweg offen, um im Wege einer einstweiligen Verfügung ein Zuschlagsverbot zu erwirken.
  • Ist der Zuschlag erteilt, kann Primärrechtsschutz nicht mehr erreicht werden. Anderes gilt nur, wenn der Vertrag unwirksam oder nichtig ist.
  • Ein unter Verstoß gegen die Informations- und Wartepflicht geschlossener Vertrag ist als nichtig einzustufen, um effektiven Rechtsschutz zu gewähren.

Quelle | OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.12.2017, 27 U 25/17, Abruf-Nr. 198913 unter www.iww.de.

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Werkvertragsrecht: Nachbesserung geht vor Ersatzvornahme bzw. Kündigung

| Ein Auftraggeber darf den Vertrag nur kündigen oder die Vergütung kürzen, wenn er dem Unternehmer zuvor Gelegenheit gegeben hatte, Mängel zu beseitigen (mit Fristsetzung). Eine Ausnahme gilt nur, wenn dem Auftraggeber die Mängelbeseitigung nicht mehr zuzumuten ist, weil sie für ihn keinen Sinn mehr macht. |

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. entschieden. Und der BGH hat die Entscheidung bestätigt. Jedem ausführenden Unternehmer muss also mindestens einmal Gelegenheit gegeben werden, Mängel zu beseitigen, bevor vertragliche Sanktionen erfolgen. Gleiches gilt übrigens, wenn Bauherren mit Planungsleistungen unzufrieden sind. Die Mangelbeseitigung kann für einen Bauherrn z. B. unzumutbar sein, wenn im Zuge der Ausführungsplanung festgestellt wird, dass keine Kostenschätzung zur Vorentwurfsplanung erstellt wurde. Hier bringt ihm die Mangelbeseitigung nichts, weil er zwischenzeitlich ja schon die Kostenberechnung zum Entwurf erhalten hat. Er darf das anteilige Honorar abziehen.

Quelle | OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 28.9.2016, 13 U 128/15, Abruf-Nr. 199684 unter www.iww.de.

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März 2018

Besondere Vergütung: Mengenänderungen unverbindlicher Bedarfsposition: Kein Recht zur Preisanpassung

| Das Preisanpassungsrecht nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B gilt nur, wenn die verbauten Massen unerwartet von den in der Leistungsbeschreibung verbindlich vereinbarten Vordersätzen abweichen. |

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Bei Mengenänderungen einer Bedarfsposition kommt eine Preisanpassung nur in Betracht, wenn beide Parteien von einer bestimmten zu erwartenden Menge ausgegangen sind. Enthält das Leistungsverzeichnis keine solche verbindliche Mengenangabe, ist die Leistung nach dem vereinbarten Vertragspreis abzurechnen.

Quelle | BGH, Urteil vom 11.10.2017, XII ZR 8/17, Abruf-Nr. 197597 unter www.iww.de.

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Mangel der Werkleistung: Dauerhaft stabiler Farbton als vereinbarte Beschaffenheit

| Vergilbt nach Ablauf eines halben Jahres nach den Malerarbeiten die verwendete Farbe und entspricht damit nicht mehr dem Farbton, den die Parteien vorab auf einer Probefläche besichtigt haben, ist dies ein Mangel der Werkleistung. |

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH). Nach Ansicht der Richter gilt dies auf jeden Fall, wenn der Auftraggeber unkundig ist und ohne das Vergilbungsrisikos zu erörtern, vor oder bei Vertragsschluss erwarten darf, dass sich der Anstrich nicht nach so kurzer Zeit mehr als nur unwesentlich verändern würde.

Quelle | BGH, Urteil vom 31.8.17, VII ZR 5/17, Abruf-Nr. 197146 unter www.iww.de.

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Teilbürgschaften: Wann kann ein Bauunternehmen Sicherheiten austauschen?

| Ein Auftragnehmer möchte seinen Sicherheitseinbehalt durch eine Gewährleistungsbürgschaft ablösen. Er möchte den Betrag in zwei Bürgschaften aufsplitten. Ist das in irgendeiner Form problematisch? Es ist diesbezüglich nichts vertraglich vereinbart. |

Antwort | Das Aufsplitten der Bürgschaft wird man dem Auftragnehmer wohl nicht verwehren können. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. hat diese Vorgehensweise für zulässig erachtet.

Dieses Begehren hat in der Regel den Hintergrund, dass der Bürge das Volumen für Einzelbürgschaften für den Auftragnehmer limitiert hat. Dann bleibt nur die Möglichkeit zu splitten. Vorsicht ist nur angesagt, wenn die Teilbürgschaften unterschiedliche Sicherungszwecke haben sollen (also z. B. eine Bürgschaft für Bauteil A und eine für Bauteil B). Davon würden wir abraten. Denn wenn Sie dann einen teuren Mangel am Bauteil A haben, haftet dafür nur die eine der beiden Bürgschaften. Ihr Auftraggeber hätte dann also nur die halbe Sicherheit. Außerdem gibt es Mängel, die sich nicht ohne Weiteres einzelnen Bauteilen zuordnen lassen oder mehrere betreffen.

Quelle | OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 19.12.2014, 5 U 9/14, Abruf-Nr. 198891  unter www.iww.de.

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Vertragsrecht: Leistungen der technischen Gebäudeausrüstung schuldet auch Beratung zu Mietereinbauten

| Ingenieurbüros, die umfassend mit Leistungen der technischen Gebäudeausrüstung beauftragt sind und sich auch um Mietereinbauten kümmern müssen, haben insgesamt für die ordnungsgemäße Planung und Bauüberwachung einzustehen. Sie müssen gegenüber den Mietern Beratungsleistungen erbringen, Vorschläge der am Bau Beteiligten würdigen und bauordnungs- bzw. öffentlich-rechtliche Vorgaben in allen Bereichen einhalten. |

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Einvernehmen mit dem Bundegerichtshof (BGH) entschieden. Brandschutztechnische Auflagen, die das Gesamtgebäude betreffen und in die Bereiche der Mietereinbauten „fachtechnisch hineinragen“, sind mit den Mietern abzustimmen, um im Ergebnis eine fachgerechte Planungslösung zu erzielen. Der BGH hat die Nichtzulassungsbeschwerde hiergegen zurückgewiesen.

Quelle | OLG Hamm, Urteil vom 18.8.2015, 24 U 76/13, Abruf-Nr. 198911 unter www.iww.de.

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VOB/B: Bauvertragsrecht 2018: VOB/B bleibt unverändert

| Die VOB/B bleibt auch im Zeitalter des seit 1.1.2018 geltenden – neuen – Bauvertragsrechts im BGB unverändert. Es besteht zumindest derzeit kein Aktualisierungsbedarf. Das hat der beim Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit angesiedelte Deutsche Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) bekannt gegeben. |

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) wird vom DVA, einem von den Interessengruppen der öffentlichen Auftraggeber und der Auftragnehmer paritätisch besetzten Gremium, erarbeitet und fortgeschrieben. In ihr sind Bestimmungen für die Vergabe von Bauaufträgen öffentlicher Auftraggeber sowie Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen geregelt. Der DVA präferiert eine Weiterentwicklung der VOB/B, hält es jedoch für erforderlich, zunächst die Diskussion zum BGB-Bauvertrag in der Fachwelt und die Rechtsprechung zu beobachten. Eine Neuregelung der VOB/B wären zum aktuellen Zeitpunkt verfrüht. Die Praxis müsste sich zeitgleich zum Inkrafttreten des gesetzlichen Bauvertragsrechts im BGB auch auf eine veränderte VOB/B einstellen, die erforderliche Rechtssicherheit neuer VOB/B-Regelungen wäre mangels gesicherter Auslegung des BGB-Bauvertrags jedoch nicht gewährleistet.

Quelle | Beschluss zur VOB/B vom 18.1.2018, Abruf-Nr. 199077 unter www.iww.de.

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Februar 2018

Bauüberwachung: Abnahme: Bekannte Mängel müssen erfasst werden

| Mängel, die der Bauüberwachung bereits bei der Abnahme bekannt sind, müssen als solche mit einem Vorbehalt ins Abnahmeprotokoll nach VOB/B aufgenommen werden. |

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig klargestellt. Erfolgt das nicht, gehen die Mängelbeseitigungsansprüche des Bauherrn gegen den Bauunternehmer höchstwahrscheinlich verloren – und er wird die Bauüberwachung dafür in Haftung nehmen wollen.

Quelle | OLG Schleswig, Urteil vom 18.12.2015, 1 U 125/14, Abruf-Nr. 186147 unter www.iww.de.

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Bauvertragsrecht: Vertragsstrafe wegen Überschreitung des Fertigstellungtermins

| Eine Vertragsstrafe kann sich nur auf einen einvernehmlich verschobenen neuen Fertigstellungstermin beziehen, wenn sie ausdrücklich auch für diesen neuen Termin vereinbart worden ist. |

So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Dabei wiesen die Richter darauf hin, dass zumindest bei der Veränderung der Ausführungsfrist festgelegt worden sein muss, dass im Übrigen die vertraglichen Bestimmungen (insbesondere zur Vertragsstrafe) trotzdem fortgelten sollen. Die Entscheidung beschäftigte sich dann auch noch mit der Höhe der Vertragsstrafe. Dabei kam das OLG zu dem Ergebnis, dass ein einprozentiger Satz pro Kalenderwoche und eine vorgesehene Obergrenze von fünf Prozent der Auftragssumme nicht unangemessen ist.

Quelle | OLG Hamm, Urteil vom 12.7.2017, 12 U 156/16, Abruf-Nr. 198841 unter www.iww.de.

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Bebauungsplan: Bebauungsplan ohne Ausfertigungsvermerk unwirksam

| Ein Bebauungsplan leidet an einem formalen, zu seiner Unwirksamkeit führenden Mangel, wenn er vor seiner Bekanntmachung nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden ist. Mit der Ausfertigung wird die Satzung als Originalurkunde hergestellt und sichergestellt, dass der textliche und der zeichnerische Gegenstand der Satzung mit dem Willen des Rates im Zeitpunkt seiner Beschlussfassung übereinstimmen. |

Diese Klarstellung traf das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen. Die Richter erläuterten dazu, dass es in Nordrhein-Westfalen für die Ausfertigung von Bebauungsplänen genügt, wenn eine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister als Vorsitzender des Rats zeitlich nach dem Ratsbeschluss und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag diesen Bebauungsplan als Satzung beschlossen hat. Die Vorgaben für die Ausfertigung eines aus mehreren Blättern bestehenden Bebauungsplans sind dagegen verletzt, wenn der Vorhaben- und Erschließungsplan weder einen Ausfertigungsvermerk aufweist, noch mit dem Bebauungsplan körperlich fest verbunden ist.

Quelle | OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 11.10.2017, 7 D 94/15 NE, Abruf-Nr. 198839 unter www.iww.de.

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Honorarrecht: „Du kannst den Schampus aufmachen“: Mündlicher Auftrag ist erteilt

| „... Das heißt, du kannst schon mal ein Fläschchen Schampus auf den Zuschlag für das Projekt aufmachen, wenn deine Konditionen (wovon wir aufgrund unserer gemeinsamen Erfahrungen ausgehen) fair, nachvollziehbar und finanzierbar sind. Herzlichen Glückwunsch!“ Hat ein Auftraggeber dem Unternehmer ein solches oder ähnliches Statement zukommen lassen, gilt das als mündliche Auftragserteilung. |

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz – vom BGH gebilligt – entschieden. Die Entscheidung betrifft das ständige Thema in der Planungspraxis, ob ein mündlicher Auftrag erteilt wurde. Im Zweifel gilt: Wer behauptet, muss beweisen. Konkret: Will der Unternehmer Honorar für Planungsleistungen abrechnen, muss er den Beweis antreten, dass ein Vertrag mündlich zu Stande gekommen ist. „Auftraggeber-Zurufe“ wie hier kommen ihm dabei sehr zupass. Sie sind nämlich der Beleg dafür, dass ein mündlicher Auftrag erteilt worden ist.

Quelle | OLG Koblenz, Urteil vom 20.11.2014, 1 U 372/14, Abruf-Nr. 191224 unter www.iww.de; rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde, BGH, Beschluss vom 29.6.2016, VII ZR 295/14

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Straßennutzung: Sondernutzungserlaubnis für Absenken des Bordsteins

| Will ein Anlieger den Bordstein einer Straße absenken, um eine Gehwegüberfahrt herzustellen, greift er in den Straßenkörper ein. Das ist nach dem Gesetzeswortlaut des Straßen- und Wegegesetzes NRW nicht mehr vom Anliegergebrauch gedeckt. Für eine solche Maßnahme wird daher eine Sondernutzungserlaubnis benötigt. |

Hierauf wies das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen hin. In der Sache selbst wird die Sondernutzungserlaubnis aufgrund einer Ermessensentscheidung erteilt. Diese hat sich an Gründen zu orientieren, die einen sachlichen Bezug zur Straße haben. Im Rahmen der Ermessensausübung der Straßenbaubehörde im Zusammenhang mit einer Sondernutzungserlaubnis kann die Abkehr von der früheren Praxis, im Einzelfall Genehmigungen zur Herstellung einer Bordsteinabsenkung zu erteilen, rechtlich bedenkenfrei sein. Eine möglicherweise durch früheres Verwaltungshandeln eingetretene Selbstbindung der Verwaltung kann durch Umstellung der Verwaltungspraxis ohne gegen Art. 3 Abs. 1 GG zu verstoßen für die Zukunft wieder aufgehoben werden. Vorausgesetzt ist, dass dies auf sachgerechten Erwägungen beruht.

Quelle | OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 20.11.2017, 11 A 2758/15, Abruf-Nr. 198840 unter www.iww.de.

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Januar 2018

Architektenrecht: Honorar für Objekt-, Tragwerks- und TGA-Planung wird addiert

| Paukenschlag zum neuen Vergaberecht vom OLG München: Bei einem Verwaltungsgebäude eines Wasserversorgers bilden Objekt-, Tragwerks- und TGA-Planung eine funktionale, wirtschaftliche und technische Einheit. Das hat zur Folge, dass die Honorare für diese Planungsleistungen bei der Schwellenwertberechnung addiert werden müssen. |

Im Zuge der Erarbeitung des neuen Vergaberechts (VGV) wurde besonders intensiv über die Schätzung des Auftragswerts nach § 3 VgV diskutiert. Zunächst war es so, dass bei einem Bauvorhaben, für das verschiedene freiberufliche Leistungen beauftragt werden sollen, die Auftragswerte der jeweiligen Leistungen entsprechend einer losweisen Betrachtung addiert werden sollten. Diese funktionale Betrachtungsweise, die die Rechtsprechung des EuGH umgesetzt hätte, hätte dazu geführt, dass auch kleinteiligere Leistungen EU-weit hätten ausgeschrieben werden müssen. Diese Regelung war von Berufs- und Spitzenverbänden hart kritisiert worden. Der Verordnungsgeber hatte es deshalb bei der alten Fassung belassen. Und die hat das OLG München jetzt kassiert.

Die Entscheidung des OLG München provoziert nicht nur Nachprüfungsverfahren nicht berücksichtigter Bieter. Sie ist auch für solche Auftraggeber gefährlich, die für das Projekt Fördermittel gewährt bekommen haben. Stellt irgendjemand fest, dass der Auftrag hätte EU-weit ausgeschrieben werden müssen, droht eine (Teil-)Zurückforderung gewährter Zuwendungen.

Quelle | OLG München, Beschluss vom 13.3.2017, Verg 15/16, Abruf-Nr. 193132  unter www.iww.de.

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Baulast: Wer den Eigentümer schlägt, verliert sein Wegerecht

| Mit einer Baulast verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde, z. B. das Grundstück als Zuwegung für Nachbargrundstücke zur Verfügung zu stellen. Die Baulast begründet eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung nur gegenüber der Behörde. Ein privatrechtliches Nutzungsrecht des Eigentümers des begünstigten Grundstücks beinhaltet sie nicht. Daher darf der Eigentümer einem Nachbarn, der ihn tätlich angegriffen hat, das Befahren der Zuwegung verbieten. |

Den übrigen Nachbarn muss er allerdings das Befahren weiterhin gestatten, so das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Parteien des Rechtsstreits sind Eigentümer nebeneinanderliegender Wohnungseigentumsanlagen. Der hintere Teil kann nur über einen Weg angefahren werden, der dem Kläger gehört. Dessen Voreigentümer hatte gegenüber der Baubehörde eine Baulast abgegeben. Danach durfte der Weg als Zufahrt für das Nachbargrundstück genutzt werden. Nachdem es handfesten Streit zwischen dem Kläger und einem der Beklagten mit tätlichen Auseinandersetzungen gegeben hatte, untersagte der Kläger allen Nachbarn die Durchfahrt.

Das Unterlassungsbegehren des Klägers war nur gegenüber dem tätlich gewordenen Nachbarn begründet. Die übrigen Nachbarn sind weiter berechtigt, den Weg zu benutzen, um zu den Stellplätzen ihrer Wohnungseigentumsanlage zu gelangen. Die Baulast hat hier sicherzustellen, dass die Nachbarn die hinteren Stellplätze ihrer Wohnungen erreichen können. Nur so kann die bauordnungsrechtlich notwendige Anzahl von Stellplätzen erfüllt werden.

Quelle | OLG Hamm, Urteil vom 6.7.2017, 5 U 152/16, Abruf-Nr. 198216 unter www.iww.de.

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Baustellensicherung: Wenn der Bauzaun umkippt, haftet der Bauunternehmer

| Der Bauunternehmer, der einen Bauzaun aufgestellt hat, haftet für ihn grundsätzlich bis er wieder entfernt wird. |

Hierauf wies das Amtsgericht München hin. In dem Fall war ein Bauzaun während eines Sturms auf einen geparkten Pkw gefallen und hatte diesen beschädigt. Die Baufirma verweigerte sich, den Schaden zu ersetzen. Sie wandte ein, der Zaun sei von ihr sicher aufgestellt worden. Erst nachdem das Kranunternehmen ihn ab- und wieder aufgebaut hätte, sei er unsicher geworden.

Das Amtsgericht gab dem Autobesitzer recht. Die von dem Bauzaun ausgehende Gefahr besteht grundsätzlich fort, bis sie von einem anderen übernommen wird. Das war hier nicht der Fall. Das Ab- und wieder Aufbauen durch die Kranfirma ändert an der Haftungsfrage nichts, da die Kranfirma nicht tatsächlich die Verkehrssicherungspflicht übernommen hat.

Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 12.1.2017, 251 C 15396/16, Abruf-Nr. 198217 unter www.iww.de.

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Lärm: Schulsportanlage lärmschutzrechtlich privilegiert

| Lärm, der von der Schulsportanlage eines Gymnasiums in der Unterrichtszeit ausgeht, muss von Nachbarn hingenommen werden. |

So entschied es das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt und wies die Klage des sich gestört fühlenden Nachbarn ab. Da die Schulsportanlage außerschulisch nicht benutzt wird, kommt es allein auf die Zumutbarkeit der mit der schulischen Nutzung der Schulsportanlage verbundenen Lärmbeeinträchtigungen gegenüber dem Kläger an. Schulsport wird nach § 5 Abs. 3 S. 1 der 18. BImSchV lärmschutzrechtlich privilegiert behandelt. Sportunterricht hat positive Auswirkungen auf die Gesundheit der Schüler, die Entwicklung ihrer sportlichen Fähigkeiten und Fertigkeiten. Er ist im Hinblick auf die Einübung sozialen Verhaltens ein wichtiger Bestandteil des staatlichen Bildungsauftrags.

Hinzu kam, dass morgendliche und abendliche Ruhezeiten ebenso wie Wochenenden nicht vom Lärm betroffen waren.

Quelle | VG Neustadt, Urteil vom 18.9.17, 5 K 60/17 NW, Abruf-Nr. 197463 unter www.iww.de.

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