Andreas Pauli ist seit 1994 als Rechtsanwalt zugelassen.
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  Letzte Aktualisierung: 17. Mai 2016

Allgemeine Hinweise zum Mietrecht

Fristen

Im Mietrecht sind fast immer Fristen zu wahren. Neben Kündigungsfristen wird gerne die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB (6 Monate), die sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter gilt, übersehen. Sie sollten deshalb nicht all zu lange warten, Ihren Anwalt zu konsultieren!

Vorsicht anderseits vor übereilten Aktionen: Hat der Mieter den Besitz noch nicht aufgegeben, so erfüllt das Betreten der Wohnung durch den Vermieter - außer bei Gefahr im Verzug - den Tatbestand eines Hausfriedensbruches, bzw. beim Auswechseln von Schlössern u. U. den der Nötigung.

Bedeutung

Die Wohnung bildet regelmäßig den Lebensmittelpunkt des Mieters oder andererseits, sollte der Mandant Vermieter sein, dessen größten oder einzigen Vermögenswert.

Mietrechtlichen Streitigkeiten kommt deshalb stets besondere Bedeutung zu, die der Streitwert allein nicht wiedergibt. Nicht selten entpuppt sich ein Mietrechtsstreit auch als Beginn einer Scheidung oder Trennung von nichtehelichen Partnern oder als Spitze des Eisberges einer Insolvenz oder einer lange zurück liegenden falschen Finanzierungsberatung. Meist sind die Fronten stark verhärtet.

Prognosen

Das Mietrecht ist aufgrund seiner zahlreichen sozialen Komponenten mit großem Ermessensspielraum schwer kalkulierbar. Von vielen Paragraphen, die nicht so recht in die Systematik des Mietrechts passen, geht Gefahr aus. Sei es, weil sie übersehen werden, sei es, weil sie falsch ausgelegt werden und dann den Fall in eine völlig andere Richtung lenken.

Zahlreiche Formvorschriften dazu lassen es nicht zu, dem Mandanten sofort eine fertige Lösung zu präsentieren, die er gleich nach dem Erstgespräch gar ausgedruckt mit nach Hause nehmen könnte.

Risiko einer zweifelhaften Rechtslage

Bundesgerichtshof: Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13

RN 35

(1) Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liegt bei einem Schuldner regelmäßig nur dann vor, wenn er die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft hat und bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt auch mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, unter II 2 a, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen, m.w.N.). Ein solcher Ausnahmefall ist etwa dann anzunehmen, wenn der Schuldner eine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung für seine Auffassung in Anspruch nehmen konnte und eine spätere Änderung derselben nicht zu befürchten brauchte (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, a.a.O. m.w.N.).

RN 36

(2) Musste der Schuldner dagegen mit der Möglichkeit rechnen, dass das zuständige Gericht einen anderen Rechtsstandpunkt einnehmen würde als er, ist ihm regelmäßig ein Verschulden anzulasten (BGH, Urteil vom 18. April 1974 - KZR 6/73, NJW 1974, 1903 unter III; BGH, Beschlüsse vom 19. Juli 2011 - XI ZR 191/10, NJW 2011, 3229 Rn. 12; vom 21. Dezember 1995 - V ZB 4/94, BGHZ 131, 346, 353 f.; jeweils m.w.N.). Dies gilt insbesondere bei einer unklaren Rechtslage. Hier handelt ein Schuldner regelmäßig bereits dann fahrlässig, wenn er sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, in dem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss. Der Schuldner darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger zuschieben (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, a.a.O. m.w.N.). Entscheidet er sich bei einer unsicheren Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er - von besonderen Sachlagen abgesehen (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 276 Rn. 23 m.w.N.) - das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war.

RN 37

Sofern der Schuldner zu einer eigenständigen rechtlichen Beurteilung nicht in der Lage ist, muss er Rechtsrat einholen; für ein etwaiges Verschulden seines Rechtsberaters hat er nach § 278 BGB einzustehen (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, a.a.O. m.w.N.), wobei für einen unverschuldeten Rechtsirrtum des Rechtsberaters dieselben strengen Grundsätze wie für den Schuldner selbst gelten.

Hinweise

Sollte ich bei Mängelrechtsstreitigkeiten zur Vermeidung einer gerichtlichen Auseinandersetzung zu einem Privatgutachten raten, so sei bereits hier darauf hingewiesen, dass dieses vor Gericht i. d. R. nicht verwertbar ist, die Kosten also hinsichtlich eines Gerichtsverfahrens nutzlos wären.

Häufig gestellte Fragen

Flächenabweichung

  • Ab wann kommt eine Mietminderung bzw. Kündigung in Betracht, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Größe der Mieträume kleiner als die im Mietvertrag angegebene ist?
  • Wie erfolgt die Flächenberechnung?
  • Wie wird die Minderung berechnet?

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